Giá bất động sản quý 3/2026 giảm 5–20%: chung cư Hà Nội còn 86 triệu/m²

Bởi Mạnh Dinh Thứ năm, 15/10/2026 - 11:18 5 phút đọc

Giá bất động sản quý 3/2026 giảm phổ biến 5–20%, miền Bắc giảm mạnh nhất; chung cư Hà Nội mở bán trung bình 86 triệu đồng/m², chỉ bán được hơn 3.900 căn.

Ảnh: Hanoi Skyline - NKS – NKSTTSSHNVN, giấy phép CC BY-SA 4.0, qua Wikimedia Commons

Ba báo cáo thị trường công bố trong tuần này (DXS-FERI, Batdongsan và CBRE) cùng chỉ ra một chiều: giá bất động sản quý 3/2026 đã hạ nhiệt sau gần hai năm tăng nóng. Miền Bắc, đặc biệt là Hà Nội, là nơi giá điều chỉnh mạnh nhất, trong khi lượng căn hộ bán được rơi xuống mức thấp nhất kể từ đầu năm 2024.

Điểm đáng chú ý là giá giảm không đến từ một vài dự án lẻ tẻ mà xuất hiện ở cả ba khâu: giá mở bán mới, giá rao bán thứ cấp và giá nhà thấp tầng.

Giá bất động sản quý 3/2026 giảm bao nhiêu theo từng miền?

Theo báo cáo quý III và 9 tháng của DXS-FERI, mặt bằng giá sơ cấp lẫn thứ cấp giảm phổ biến 5–20% so với quý II. Nguyên nhân chính là nhiều dự án mới chọn mức giá mở bán thấp hơn kỳ vọng, kéo cả khu vực đi xuống.

Đọc thêm:

Khu vực	Căn hộ: mức giảm	Căn hộ: giá phổ biến
Miền Bắc	15–20%	45–160 triệu đồng/m²
Miền Trung	10–15%	30–100 triệu đồng/m²
Miền Nam	5–10%	36–145 triệu đồng/m²
Miền Tây	5–10%	30–55 triệu đồng/m²

Với nhà thấp tầng trong khu đô thị và đất nền ở miền Bắc, DXS-FERI ghi nhận mức giảm cũng 15–20%: nhà thấp tầng còn khoảng 70–280 triệu đồng/m², đất nền 45–90 triệu đồng/m². Các vùng còn lại giảm phổ biến 10–15%.

Dữ liệu rao bán của Batdongsan cho kết quả cùng hướng: giá nhà đất trung bình cả nước đi từ 101 triệu đồng/m² cuối năm 2025 xuống 96 triệu (quý I), 91 triệu (quý II) và còn khoảng 86 triệu đồng/m² trong quý III – tức giảm chừng 15% sau 9 tháng. Hà Nội giảm 14–15%, còn TP.HCM nhẹ hơn, khoảng 5–7%.

Chung cư Hà Nội: giá mở bán 86 triệu/m², bán được 3.900 căn

Số liệu CBRE vừa công bố cho thấy bức tranh cụ thể hơn ở thị trường căn hộ Hà Nội (tính cả các đại đô thị ở Văn Giang, Hưng Yên):

Chỉ số quý 3/2026	Giá trị	So với quý II	So với cùng kỳ
Căn hộ mở bán mới	Khoảng 6.200 căn	-28%	-40%
Căn hộ bán được	Hơn 3.900 căn	-33%	-66%
Giá sơ cấp trung bình	Khoảng 86 triệu đồng/m² thông thủy	-9%	-6%
Giá sơ cấp nội đô	Khoảng 102 triệu đồng/m²	-6%	-3%
Giá thứ cấp trung bình	Khoảng 60 triệu đồng/m²	-5%	-8%
Liền kề, biệt thự thứ cấp	Khoảng 183 triệu đồng/m² đất	-6%	-4%

Theo CBRE, đây là lần đầu giá căn hộ thứ cấp Hà Nội giảm theo năm sau hai năm tăng liên tục, và lượng căn bán được trong quý thấp nhất kể từ quý 1/2024. Một số chủ đầu tư đã lùi kế hoạch mở bán sang quý sau. Dù vậy, cộng dồn 9 tháng, nguồn cung căn hộ mở bán ở Hà Nội vẫn đạt khoảng 22.820 căn, tăng 8% so với cùng kỳ – nghĩa là hàng nhiều nhưng người mua ít.

Vì sao giá nhà hạ nhiệt?

Lãi vay cao: lãi suất thả nổi ở một số ngân hàng đang khoảng 13–15%/năm, theo CBRE. Người mua dùng đòn bẩy phải tính lại khả năng trả nợ; nhà đầu tư vay nhiều buộc hạ giá rao để thoát hàng.
Chủ đầu tư định giá thận trọng hơn: thay vì lấy giá dự án lân cận cộng kỳ vọng hạ tầng, nhiều dự án mới định giá sát khả năng chi trả thực tế của khách.
Nguồn cung dồn vào cuối năm: DXS-FERI dự báo khoảng 30.300 sản phẩm từ hơn 30 dự án có thể mở bán trong quý IV, đưa tổng nguồn cung sơ cấp cả năm vượt 140.000 sản phẩm. Miền Nam chiếm khoảng 16.900 sản phẩm, miền Bắc khoảng 8.000.

DXS-FERI đưa ra hai kịch bản: nếu lãi suất thả nổi dưới 12%, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường có thể đạt 40–45%; nếu lãi suất lên 14–16%, tỷ lệ này có thể xuống dưới 20% và giá tiếp tục chịu áp lực.

Người định mua nhà cần lưu ý gì lúc này?

Có thêm thời gian để mặc cả: khi thanh khoản thấp, người mua có lợi thế đàm phán giá, chiết khấu và tiến độ thanh toán, nhất là ở thị trường thứ cấp.
Tính khoản trả nợ theo lãi thả nổi, không theo lãi ưu đãi: nhiều dự án tung gói lãi cố định tới 5 năm, nhưng hãy ước tính số tiền phải trả khi hết ưu đãi với mức 13–15%/năm.
Giá giảm chưa chắc đã “đáy”: nguồn cung quý IV lớn và lãi suất chưa hạ, nên các đơn vị nghiên cứu cho rằng diễn biến cuối năm còn phụ thuộc chi phí vốn.
Ưu tiên pháp lý và nhu cầu ở thật: theo CBRE, chỉ sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, vị trí tốt hoặc chính sách bán hàng cạnh tranh mới giữ được sức tiêu thụ.

Bạn đọc quan tâm thị trường phía Nam có thể xem thêm bài về khu đô thị Phước Vĩnh Tây 1.090 ha, hoặc theo dõi diễn biến tỷ giá USD – yếu tố ảnh hưởng tới mặt bằng lãi suất.

Câu hỏi thường gặp

Giá chung cư Hà Nội quý 3/2026 là bao nhiêu?

Theo CBRE, giá mở bán sơ cấp trung bình khoảng 86 triệu đồng/m² thông thủy (chưa VAT), nội đô khoảng 102 triệu đồng/m²; giá rao bán thứ cấp khoảng 60 triệu đồng/m².