Giá chung cư Hà Nội giảm 9%: còn 86 triệu/m², căn cũ rẻ hơn 8%
Giá chung cư Hà Nội quý III/2026 giảm 9% so với quý trước, còn khoảng 86 triệu đồng/m²; căn hộ thứ cấp giảm 8% so với cùng kỳ, lượng bán thấp nhất gần 3 năm.
Sau hai năm tăng nóng, giá chung cư Hà Nội đã quay đầu giảm. Theo báo cáo quý III/2026 của CBRE Việt Nam, giá chào bán căn hộ mới bình quân còn khoảng 86 triệu đồng/m², thấp hơn 9% so với quý II. Căn hộ cũ (thứ cấp) cũng giảm 8% so với cùng kỳ – lần đầu tiên giảm theo năm kể từ 2024. Lượng căn bán được rơi xuống mức thấp nhất trong gần ba năm.
Giá chung cư Hà Nội quý III/2026: các con số chính
CBRE tính giá theo diện tích thông thủy, chưa gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu. Mức giảm ở giá sơ cấp toàn thị trường một phần do hơn một nửa nguồn cung mới trong quý đến từ các đại đô thị ở Văn Giang (Hưng Yên), giáp ranh Hà Nội, nơi giá thấp hơn nội đô.
| Chỉ số (CBRE, quý III/2026) | Mức | So với quý II | So với cùng kỳ |
|---|---|---|---|
| Giá sơ cấp bình quân toàn thị trường | 86 triệu đồng/m² | -9% | -6% |
| Giá sơ cấp các dự án nội đô | 102 triệu đồng/m² | -6% | -3% |
| Giá chào bán thứ cấp | 60 triệu đồng/m² | -5% | -8% |
| Căn hộ mở bán mới | khoảng 6.200 căn | -28% | -40% |
| Căn hộ bán được | hơn 3.900 căn | -33% | -66% |
Dữ liệu tin rao của Batdongsan.com.vn cũng cho xu hướng tương tự: giá rao bán chung cư Hà Nội quý III thấp hơn quý II khoảng 5%, trong khi giá thuê gần như đi ngang.
Đọc thêm:
Vì sao giá chung cư giảm?
Lãi vay cao là lực cản lớn nhất. Theo CBRE, lãi suất thả nổi 13–15%/năm ở một số ngân hàng khiến người mua dùng đòn bẩy phải đứng ngoài. Nhóm nhà đầu tư đã vay nhiều để mua căn hộ buộc phải hạ giá rao bán vì tiền lãi vượt sức chịu đựng – đây là nguyên nhân chính kéo giá thứ cấp xuống.
Chủ đầu tư lùi mở bán. Thay vì tung hàng khi sức mua yếu, nhiều chủ đầu tư hoãn mở bán sang quý sau, đồng thời tung gói cố định lãi suất tới 5 năm, có nơi áp dụng cả sau khi bàn giao nhà.
Tâm lý chờ giảm sâu. Tại hội thảo ngày 22/10, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Phạm Nguyễn Toan nhận định việc nhiều người giữ tiền tiết kiệm, mua vàng chờ giá nhà giảm 30–50% đang tạo tâm lý chờ đợi cực đoan, làm thanh khoản yếu thêm.
Giá vẫn cao: căn hộ vừa túi tiền ngày càng hiếm
Dù đã giảm, mặt bằng giá vẫn xa tầm với của người thu nhập trung bình. CBRE ghi nhận nửa đầu năm 78% căn hộ mới ở Hà Nội thuộc phân khúc cao cấp, siêu sang. Theo Savills, nguồn cung sơ cấp hạng C (bình dân) giảm trung bình 27% mỗi năm kể từ 2022. Ở nội đô cũ, căn hộ trong phường Bạch Mai vẫn được rao 60–130 triệu đồng/m² trong tháng 10.
Song song, chính sách cũng đang thay đổi. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đề xuất nhà ở xã hội sau 5 năm chỉ được bán cho người đủ điều kiện, còn HoREA kiến nghị phát triển dòng nhà giá 60–70 triệu đồng/m² ở đô thị lớn cho người thu nhập trung bình.
Người định mua chung cư Hà Nội cần lưu ý gì?
- Tính kỹ lãi sau ưu đãi: gói cố định 3–5 năm hết hạn, lãi thả nổi có thể lên 13–15%/năm. Nên tính khoản trả hằng tháng ở mức lãi này, không chỉ mức ưu đãi. Xem thêm động thái giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước.
- Thứ cấp đang dễ thương lượng hơn: người bán chịu áp lực lãi vay thường sẵn sàng giảm giá, nhưng cần kiểm tra sổ hồng, tình trạng thế chấp và phí bảo trì.
- So sánh giá đúng cách: giá công bố thường là thông thủy, chưa VAT và phí bảo trì 2% – cộng đủ mới ra số tiền thật.
- Quý IV có thêm hàng: khoảng 11 dự án dự kiến bổ sung 7.000 căn, người mua ở thực có thêm lựa chọn.
Câu hỏi thường gặp
Giá chung cư Hà Nội hiện nay bao nhiêu 1m²?
Theo CBRE, quý III/2026 giá căn hộ mới bình quân khoảng 86 triệu đồng/m² (nội đô 102 triệu đồng/m²); căn hộ thứ cấp khoảng 60 triệu đồng/m².
Giá chung cư Hà Nội có giảm nữa không?
CBRE dự báo quý IV giá chào bán và thanh khoản tương đối ổn định nếu lãi suất chưa hạ rõ; chưa có tổ chức nào dự báo giảm sâu 30–50%.
Có nên mua chung cư Hà Nội cuối năm 2026?
Người mua để ở, ít phụ thuộc vốn vay đang có lợi thế thương lượng. Người vay nhiều nên tính khoản trả góp theo mức lãi thả nổi trước khi xuống tiền.
Bài viết mang tính thông tin, không phải khuyến nghị đầu tư.
Nguồn số liệu: báo cáo thị trường nhà ở Hà Nội quý III/2026 của CBRE Việt Nam và Savills (theo Thời báo Tài chính Việt Nam, Tạp chí Kinh tế Tài chính); Batdongsan.com.vn; tham khảo: 24h.com.vn, Kiến Thức.
Ảnh bìa: Hanoi Skyline – NKS – NKSTTSSHNVN, giấy phép CC BY-SA 4.0, qua Wikimedia Commons (đã cắt cúp).
